査定価格が高い不動産会社を選んではいけない理由｜査定額と売却価格の違い
2026年09月07日 09:22
査定価格が高い不動産会社を選んではいけない理由｜査定額と売却価格の違い
「A社は1,800万円、B社は2,000万円、C社は2,300万円でした。査定額が一番高い会社へ任せればよいですか？」
結論からいうと、査定価格が最も高いという理由だけで不動産会社を選ぶのはおすすめできません。
査定価格は、その金額で売れることを保証するものではないからです。
大切なのは査定額の高さではなく、「なぜその金額で売れると考えたのか」という根拠と、実際に買主を見つけるための販売計画です。
査定価格と実際の売却価格は違う
不動産査定には、主に次の3つの価格があります。
価格の種類意味査定価格不動産会社が予測した売却可能価格売出価格売主が実際に広告へ掲載する価格成約価格買主と合意して売買契約を結んだ価格
査定価格が2,000万円でも、必ず2,000万円で売れるわけではありません。
実際の成約価格は、購入希望者からの反応や価格交渉、周辺の競合物件などによって決まります。
高い査定額を提示する不動産会社がある理由
1．媒介契約を取りたい
不動産会社は、売主と媒介契約を結ばなければ販売活動を始められません。
そのため、他社より高い査定額を提示して、売主に選んでもらおうとする会社もあります。
売主にとっては高く売れるように感じますが、根拠のない価格で売り出すと問い合わせが集まらない可能性があります。
2．査定額と売れる価格を区別していない
査定担当者の経験や調査が不足している場合、周辺相場と合わない金額が提示されることがあります。
土地面積や築年数だけで判断し、次のような個別条件を十分に確認していない可能性もあります。
建物の状態
接している道路
駐車できる台数
土地の形状や高低差
リフォーム履歴
日当たり
境界や越境
上下水道
周辺の成約事例
3．最初は高く出し、後から値下げする
高い価格で媒介契約を結び、反響がなければ値下げを提案する販売方法もあります。
最終的に相場まで価格を下げれば売れるかもしれません。しかし、販売開始時の大切な期間を失う可能性があります。
高すぎる価格で売り出す4つのリスク
1．購入希望者の検索結果に表示されない
不動産を探す人は、予算の上限を設定して検索します。
相場が2,000万円前後の住宅を2,300万円で掲載すると、「2,000万円以下」で探している人の検索結果に表示されません。
物件の存在そのものを知ってもらえなくなります。
2．比較されたときに選ばれにくい
購入希望者は複数の物件を比較します。
同じ地域、同じ広さ、同じ築年数の物件より高ければ、内覧前に候補から外される可能性があります。
3．長期間売れ残った印象を与える
販売期間が長くなると、購入希望者から次のように思われる場合があります。
建物に問題があるのではないか
周辺環境に問題があるのではないか
もっと値下げするのではないか
売主が価格交渉に応じるのではないか
物件自体に問題がなくても、「長く売れていない物件」という印象が値下げ交渉につながります。
4．結果的に安く売ることになる
高値で販売を始めても、問い合わせがなければ何度も値下げすることになります。
売却期限が近づいてから大幅な値下げが必要になり、最初から適正価格で販売した場合より低い価格で成約する可能性があります。
査定価格の根拠として確認するもの
不動産会社から査定書を受け取ったら、金額だけでなく次の内容を確認してください。
周辺の成約事例
現在売り出している物件の価格だけでなく、実際に売買が成立した価格を確認します。
売出価格は売主の希望を含んでいるため、そのまま相場とはいえません。
競合している物件
同じ地域で販売中の住宅や土地は、買主から比較される競合物件です。
価格、面積、築年数、駐車場、設備、立地などを比較します。
物件ごとの条件
同じ地域でも、道路、日当たり、土地の形、高低差、建物の状態によって価格は変わります。
査定担当者が現地を確認し、個別条件を査定へ反映しているかが重要です。
想定する売却期間
査定額とともに、「この価格なら何か月程度で売れると考えているか」を確認します。
売却を急ぐ場合と、時間をかけて高値を目指す場合では、適切な売出価格が異なります。
信頼できる不動産会社の見分け方
査定の根拠を説明できる
信頼できる担当者は、査定価格の計算方法を具体的に説明します。
「この地域は人気があるから」「高く売れると思う」といった説明だけでは、根拠として十分ではありません。
価格の異なる複数の売却案を提示する
例えば、次のような販売方法です。
早期売却を目指す価格
3か月程度での成約を目指す価格
時間をかけて高値を目指す価格
売主の希望と売却期限に合わせて、価格戦略を提案できる会社を選びましょう。
デメリットも説明する
よいことだけでなく、売却の難しさや想定される費用も説明する担当者は信頼できます。
建物の古さ
接道や境界の問題
修繕の必要性
住宅ローン残高
売却に必要な諸費用
税金の可能性
問題点を隠さず、対策まで提案できることが重要です。
販売計画が具体的である
査定額だけでなく、次の内容を確認してください。
どの不動産情報サイトへ掲載するか
写真を何枚掲載するか
チラシや現地看板を活用するか
既存顧客へ紹介するか
オープンハウスを実施するか
問い合わせ状況をどう報告するか
反響がない場合にどう改善するか
地域の特徴を理解している
不動産価格は、地域ごとの需要に大きく左右されます。
可児市、多治見市、土岐市、瑞浪市でも、学校区、駅、商業施設、道路環境などによって売れやすさが異なります。
地域での取引経験があり、購入希望者の傾向を理解している会社を選びましょう。
査定書で確認したい質問
不動産会社へ、次の質問をしてみてください。
査定価格の根拠となった成約事例は何ですか？
現在販売中の競合物件はありますか？
この価格で売れるまでの想定期間はどのくらいですか？
価格を下げる場合、いつ、いくら下げますか？
どのような購入者を想定していますか？
具体的にどのような広告を行いますか？
売却に必要な費用はいくらですか？
建物や土地に売れにくい条件はありますか？
仲介と買取では手取り額がいくら違いますか？
売れなかった場合は、どのような対策をしますか？
回答が具体的で、メリットとデメリットの両方を説明できる会社か確認しましょう。
適正価格は安い価格という意味ではない
適正価格とは、単に安く売ることではありません。
物件の価値を正しく評価し、一定の期間内に購入希望者が現れる可能性のある価格です。
最初から必要以上に安く売り出す必要はありません。売主の希望価格と市場価格の差を確認し、販売期間を決めたうえで売出価格を設定します。
高値で売るために必要なのは「査定額」より「販売力」
家を高く売るためには、査定額だけでなく販売方法が重要です。
明るく分かりやすい写真
建物の特徴を伝える文章
周辺環境の紹介
リフォーム履歴の提示
建物状況の正確な説明
適切な情報サイトへの掲載
問い合わせへの迅速な対応
内覧時の丁寧な案内
どれだけ高い査定額を提示されても、販売活動が不十分なら買主は見つかりません。
査定価格が会社ごとに違うときの判断方法
査定額に大きな差がある場合は、平均額だけで判断せず、各社の根拠を比較します。
比較する項目確認内容成約事例実際に売れた物件か競合物件現在の販売状況を反映しているか現地調査建物や土地を確認したか売却期間いつまでに売る想定か販売方法広告内容が具体的か値下げ計画反響がない場合の対策があるか手取り額費用を差し引いた金額はいくらか
高い査定額に根拠があり、具体的な販売計画があるなら検討する価値があります。
問題なのは、根拠を説明できない高額査定です。
よくある質問
一番高い査定額で売り出してはいけませんか？
売り出すことはできます。ただし、相場から大きく離れていると問い合わせが減り、売却期間が長くなる可能性があります。
査定額を下回って売れることはありますか？
あります。購入希望者との価格交渉や建物の状態、競合物件の状況によって成約価格は変わります。
査定額が安い会社は信用できませんか？
査定額が低いだけで信用できないとは限りません。実際の成約事例をもとに、現実的な価格を提示している可能性があります。
査定を依頼したら売らなければなりませんか？
査定を受けただけで売却義務が生じるわけではありません。説明を聞き、納得できる会社を選びましょう。
不動産会社を途中で変更できますか？
媒介契約の種類や契約期間によって対応が異なります。現在の契約内容を確認し、担当者と相談してください。
まとめ
不動産会社を選ぶときは、査定価格の高さだけで判断してはいけません。
確認すべきポイントは次の5つです。
査定価格の根拠
実際の成約事例
想定する売却期間
具体的な販売計画
売却後に手元へ残る金額
査定価格は「売れることを保証する金額」ではありません。
売主にとって本当に重要なのは、高い査定書を受け取ることではなく、納得できる条件で確実に売却することです。
アルファテック不動産では、可児市・多治見市・土岐市・瑞浪市周辺の地域相場や物件条件を調査し、査定価格の根拠を分かりやすくご説明します。
売るためだけの高い査定ではなく、売却期間と最終的な手取り額まで考えた販売計画をご提案します。
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