中古住宅＋リノベーションの注意点｜「新築より安い」とは限りません
2026年08月29日 09:39
「中古住宅を安く買って、自分好みにリノベーションしたい」
最近、このような家づくりを検討する方が増えています。
新築より購入価格を抑えられる可能性があり、立地のよい物件を探しやすいことは、中古住宅の大きな魅力です。
一方で、建物の状態を十分に確認せず購入すると、工事開始後に想定外の追加費用が発生することがあります。
中古住宅＋リノベーションで大切なのは、物件価格の安さではありません。
購入費、リノベーション費、補修費、諸費用を合わせた総額で判断することです。
物件価格だけを見て決めないでください
たとえば、中古住宅が1,000万円、リノベーション費用が1,000万円なら、合計2,000万円で完成すると考えるかもしれません。
しかし、実際には次のような費用も必要になる場合があります。
仲介手数料
登記費用
住宅ローンの手数料
火災・地震保険
建物状況調査
耐震診断
設計費
解体・撤去費
廃材処分費
仮住まい費用
引っ越し費用
外構工事
地盤や擁壁の補修
給排水管の交換
シロアリ被害の補修
雨漏りの修繕
アスベスト調査や対策
見た目がきれいな住宅でも、床下、屋根裏、壁の内部などに問題が隠れている可能性があります。
注意点1．購入前に建物状況調査を行う
中古住宅は、築年数だけで状態を判断できません。
同じ築30年でも、定期的に修繕されてきた家と、ほとんど手入れされていない家では状態が大きく違います。
購入前に、専門家による建物状況調査（インスペクション）を検討しましょう。
国土交通省も、中古住宅は新築時の品質や性能に加え、その後の維持管理や経年劣化によって物件ごとの差があるとして、建物状況調査の活用を案内しています。国土交通省「建物状況調査の活用」
主に確認したいのは次の部分です。
基礎や外壁のひび割れ
建物の傾き
雨漏りの形跡
屋根や外壁の劣化
床下の湿気
シロアリ被害
柱や梁などの状態
給排水管の劣化
小屋裏や断熱材の状態
ただし、インスペクションは建物のすべてを保証するものではありません。
壁や床を壊さなければ確認できない部分もあるため、工事開始後に不具合が見つかる可能性は残ります。
注意点2．耐震性を確認する
特に注意したいのが、1981年6月以前の旧耐震基準で建てられた住宅です。
旧耐震基準の建物だから必ず危険というわけではありませんが、購入前に耐震診断を行い、必要な補強工事を確認することが重要です。
国土交通省の「安心R住宅」制度でも、1981年6月以降の新耐震基準への適合など、耐震性が要件の一つとされています。国土交通省「安心R住宅」
また、新耐震基準の建物でも、増改築、劣化、施工状態などによって耐震性は異なります。
築年数や確認済証だけで判断せず、現在の建物状態を確認しましょう。
注意点3．希望する間取りに変更できるとは限らない
「壁を全部取り払って、広いLDKにしたい」
そう考えていても、建物の構造によっては壁や柱を撤去できません。
建物を支えている耐力壁
構造上必要な柱や梁
階段の位置
配管スペース
窓や開口部
基礎の位置
これらによって、間取り変更が制限される場合があります。
購入してから「希望する間取りにできない」と分かっても、簡単には戻せません。
物件の売買契約前に、建築士や施工会社と一緒に現地を確認し、希望するリノベーションが可能か判断することが大切です。
注意点4．水回りの移動は費用が増えやすい
キッチン、浴室、洗面、トイレを大きく移動すると、給水管、排水管、換気、電気などの工事が必要になります。
特に排水管には勾配が必要なため、希望する場所へ移動できないこともあります。
水回りの移動距離が長いと、次の費用が増える可能性があります。
床や壁の解体
給排水管の延長・交換
床の高さ調整
換気ダクト工事
電気容量の変更
給湯配管工事
デザインだけで配置を決めず、既存の配管位置を生かせるかを確認しましょう。
注意点5．古い配管や電気設備を確認する
内装や設備を新品にしても、壁の中や床下の配管が古いままでは安心できません。
給水管の腐食
排水管の詰まりや漏れ
電気容量の不足
古い分電盤
コンセント数の不足
アースや配線の状態
キッチンや浴室を新しくする場合は、見える設備だけでなく、その先につながる配管や配線も確認する必要があります。
表面だけをきれいにするリフォームではなく、今後も安心して使える状態にするための工事を考えましょう。
注意点6．断熱性能を確認する
古い住宅では、断熱材が少ない、施工に隙間がある、窓が単板ガラスといった場合があります。
内装が新しくても、断熱性能が低ければ次のような問題が残ります。
冬に寒い
夏に暑い
光熱費が高い
窓や壁に結露が発生する
部屋ごとの温度差が大きい
ヒートショックの危険性が高まる
断熱リノベーションを行う場合は、窓だけ、壁だけと部分的に考えるのではなく、床、壁、天井、窓、換気を含めて検討することが大切です。
ただし、建物全体の断熱改修は解体範囲が広くなり、工事費も増える可能性があります。
注意点7．雨漏りとシロアリは表面から分からない
雨漏りは、現在雨が落ちていなくても、天井裏や壁の中で進行していることがあります。
過去の雨漏り跡が補修され、表面だけでは分からない場合もあります。
また、シロアリ被害は床下や柱の内部に隠れていることがあります。
被害が大きければ、柱、土台、床などの交換が必要になり、追加費用が発生します。
次の部分を重点的に確認してください。
屋根
ベランダ
外壁のひび割れ
窓まわり
天井のシミ
床の沈みやきしみ
浴室や洗面所周辺
床下の木材
注意点8．外壁・屋根・外構も予算に入れる
室内のリノベーションに予算を使い切り、外側の補修が後回しになるケースがあります。
しかし、外壁や屋根は建物を雨から守る重要な部分です。
外壁塗装
コーキングの打ち替え
屋根の補修・塗装
雨どいの交換
ベランダ防水
擁壁の補修
駐車場工事
フェンスや門柱
これらも含めて、購入後に必要な工事を整理しましょう。
注意点9．増築や未登記部分を確認する
中古住宅では、過去に増築された部分が登記されていないことがあります。
また、確認申請や検査済証がない、建ぺい率や容積率を超えているなど、現在の法令上の確認が必要な物件もあります。
国土交通省は、検査済証がない建物では、増改築の際に既存建物の適法性を確認する調査が必要になる場合があり、建築基準法に不適合だと住宅ローンの対象にならない可能性があると案内しています。国土交通省「安心R住宅Q&A」
購入前に次の書類を確認しましょう。
建築確認済証
検査済証
登記事項証明書
建築図面
増改築の記録
修繕・点検記録
境界に関する資料
注意点10．既存住宅売買瑕疵保険を確認する
中古住宅では、引き渡し後に不具合が見つかる可能性があります。
既存住宅売買瑕疵保険は、一定の検査を行った住宅について、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分などに瑕疵が見つかった場合の補修費用等に備える制度です。
ただし、すべての不具合が補償されるわけではありません。
保証される部分、期間、免責金額、設備の扱いなどを契約前に確認してください。
注意点11．住宅ローンと工事代金の支払時期を確認する
中古住宅の購入代金とリノベーション費用を、同じ住宅ローンで借りられる商品もあります。
一方で、物件購入時と工事完成時で資金が必要になるタイミングが違うため、つなぎ融資が必要になる場合があります。
フラット35リノベのリフォーム一体タイプでは、資金実行が工事完了後となり、中古住宅の決済時につなぎ融資が必要な場合があると案内されています。フラット35「リノベ融資手続」
物件を契約する前に、次の内容を金融機関へ確認しましょう。
物件購入費と工事費を一緒に借りられるか
いつ融資が実行されるか
つなぎ融資が必要か
工事前の審査や見積書が必要か
対象となる工事の条件
工事完了期限
追加工事費を借りられるか
工事開始後の追加費用に備える
中古住宅は、解体して初めて分かる問題があります。
柱や土台の腐食
シロアリ被害
断熱材の不足
配管からの漏水
図面と異なる構造
過去の不適切な増改築
壁内の雨漏り
アスベストを含む建材
最初の見積額を予算の上限にせず、想定外の工事に備えた予備費を確保しておくことが重要です。
追加費用が発生したときの判断方法や単価についても、施工会社に事前確認しましょう。
中古＋リノベーションと新築を同じ条件で比較する
中古住宅が500万円、新築が2,000万円なら、中古の方が圧倒的に安く見えます。
しかし、中古住宅に次の費用が必要ならどうでしょうか。
購入費
仲介手数料
解体費
耐震補強
断熱改修
水回り交換
配管・電気工事
外壁・屋根工事
外構工事
仮住まい
将来のメンテナンス
すべてを加えると、新築との価格差が小さくなる場合があります。
さらに、住宅ローン返済額だけでなく、光熱費、修繕費、保証期間、建物の残存年数も比較する必要があります。
中古住宅が悪いわけではありません。
安いという理由だけで中古を選ぶのではなく、総額と将来費用を比較して選ぶことが大切です。
購入前に確認したいチェックリスト
建物状況調査を行ったか
耐震性を確認したか
雨漏りやシロアリ被害はないか
屋根・外壁の修繕時期はいつか
配管や電気設備は交換が必要か
断熱性能は十分か
希望する間取りに変更できるか
増築や未登記部分はないか
確認済証・検査済証はあるか
境界や越境に問題はないか
リノベーションを含む総額はいくらか
追加工事の予備費を確保しているか
住宅ローンの支払時期に問題はないか
新築と同じ条件で比較したか
クロネコハウスは購入前から確認します
中古住宅＋リノベーションで失敗を防ぐには、不動産会社だけで物件を決めず、建築やリフォームの専門家と一緒に確認することが重要です。
クロネコハウスを運営するアルファテックグループは、新築、リフォーム、不動産をまとめてご相談いただけます。
土地・中古住宅探し
建物状態の確認
リノベーションの可否
工事費の概算
住宅ローン
新築との総額比較
建てた後の維持費
物件を購入してから「希望の工事ができない」と分かる前に、ぜひご相談ください。
中古住宅を買うことが目的ではありません。
リノベーション後も、ご家族が安心して暮らし続けられる住まいを選ぶことが目的です。
クロネコハウス
中古住宅＋リノベーションと新築、どちらがご家族に合っているか総額で比較します。
フリーダイヤル：0120-9674-26
受付時間：10:00～17:00
定休日：水曜日・木曜日
※建物の状態、必要な工事、利用できる住宅ローンや制度は物件ごとに異なります。売買契約や工事契約の前に、専門家および金融機関へご確認ください。