住宅ローンが残っていても家は売却できる？方法と注意点を解説
2026年09月07日 09:12
住宅ローンが残っていても家は売却できる？方法と注意点を解説
「住宅ローンがまだ残っているけれど、家を売ることはできますか？」
結論からいうと、住宅ローン返済中でも家は売却できます。
ただし、原則として引渡しまでに住宅ローンを完済し、金融機関が設定している「抵当権」を抹消する必要があります。
売却価格で完済できる場合は比較的スムーズですが、売却してもローンが残る場合は、自己資金、住み替えローン、任意売却などを検討します。
住宅ローン返済中の家を売却できる理由
住宅ローンを利用して購入した家には、一般的に金融機関の抵当権が設定されています。
抵当権とは、住宅ローンを返済できなくなった場合に、金融機関がその不動産から優先的に返済を受けるための権利です。
抵当権が残ったままでは、通常の不動産売買は困難です。そのため、売却代金などでローンを完済し、引渡しと同時に抵当権を抹消します。
住宅金融支援機構も、返済途中の住宅を譲渡するときは、原則として融資金の全額返済が必要と案内しています。住宅金融支援機構「返済途中で住宅を他人に譲り渡すとき」
最初に確認する2つの金額
住宅ローンが残っている家を売却するときは、次の2つを確認します。
住宅ローンの残高
家がいくらで売れそうか
住宅ローン残高は、金融機関の返済予定表や残高証明書で確認できます。
売却価格は、不動産会社の査定を受けて調べます。査定は1社だけでなく、価格の根拠や販売方法も比較することが大切です。
基本的な計算方法
売却価格 − 売却に必要な費用 − 住宅ローン残高
この計算結果がプラスなら、売却代金でローンを完済できる可能性があります。
マイナスになる場合は、売却しても住宅ローンが残る「オーバーローン」の状態です。
アンダーローンなら売却しやすい
アンダーローンとは、家の売却によって住宅ローンを完済できる状態です。
例えば、次のようなケースです。
売却価格：2,000万円
住宅ローン残高：1,600万円
売却費用：100万円
手元に残る金額：約300万円
売却代金を受け取る決済日に住宅ローンを完済し、抵当権抹消と所有権移転の手続きを同時に進めるのが一般的です。
抵当権抹消登記は自分で申請することもできますが、不動産売買では司法書士へ依頼するケースが多くなります。法務局「住宅ローン等を完済した方へ」
オーバーローンでも売却する方法
家の売却価格より住宅ローン残高と諸費用の合計が大きい場合でも、次の方法を検討できます。
1．不足分を自己資金で支払う
売却代金で足りない金額を預貯金などで補い、住宅ローンを完済する方法です。
例えば、売却後に200万円不足する場合、その200万円を自己資金で用意できれば抵当権を抹消できます。
ただし、売却後の引越し費用や新居費用まで使い切らないよう、資金計画を立てる必要があります。
2．住み替えローンを利用する
新居を購入する場合、売却後に残るローンと新居の購入費用をまとめて借りる「住み替えローン」を利用できることがあります。
ただし、借入額が大きくなるため、通常の住宅ローンより審査が厳しくなる傾向があります。
年収、年齢、勤続年数、既存借入、返済負担率などを確認したうえで、無理なく返せるかを慎重に判断しましょう。
3．売却を延期してローン残高を減らす
売却を急ぐ事情がなければ、返済を続けてローン残高を減らしてから売る方法もあります。
ただし、築年数の経過によって建物価格が下がる可能性もあるため、「待てば必ず有利になる」とは限りません。
現在の査定価格と将来のローン残高を比較して判断します。
4．金融機関に相談して任意売却を検討する
住宅ローンの返済が難しく、自己資金でも不足分を補えない場合は、金融機関の同意を得て任意売却できる可能性があります。
任意売却では、売却後も残った債務について金融機関と返済方法を相談します。自由に進められる通常売却とは異なり、抵当権者である金融機関の承諾が必要です。
住宅金融支援機構でも、任意売却の際には査定、売出価格の確認、抵当権抹消の審査などが行われます。住宅金融支援機構「融資物件の任意売却」
返済が苦しい場合は、滞納が続く前に金融機関と不動産会社へ相談することが重要です。
売却に必要な主な費用
住宅ローン残高だけでなく、次の費用も考慮します。
不動産会社へ支払う仲介手数料
抵当権抹消登記の費用
司法書士への報酬
住宅ローンの一括返済手数料
売買契約書の印紙税
引越し費用
測量や建物解体などの費用
利益が出た場合の譲渡所得税・住民税
査定額がローン残高を上回っていても、諸費用を差し引くと不足する場合があります。
売却の基本的な流れ
金融機関に住宅ローン残高を確認する
不動産会社へ査定を依頼する
売却価格と必要経費を計算する
ローンを完済できるか確認する
不動産会社と媒介契約を結ぶ
販売活動と内覧対応を行う
購入希望者と売買契約を結ぶ
売却代金でローンを一括返済する
抵当権抹消と所有権移転を行う
物件を引き渡す
オーバーローンの場合は、売り出す前に金融機関へ相談してください。
住み替えで注意したい「売り先行」と「買い先行」
売り先行
現在の家を先に売ってから新居を購入します。
売却金額が確定するため、資金計画を立てやすい方法です。一方で、新居が決まるまで仮住まいが必要になる場合があります。
買い先行
新居を購入してから現在の家を売ります。
引越しはしやすくなりますが、家が予定どおり売れなければ、一時的に住宅ローンを二重で負担する可能性があります。
住宅ローンが残っている場合は、資金面で安全性の高い「売り先行」を基本に検討すると安心です。
売却益が出た場合は税金も確認する
家を売って利益が出ると、譲渡所得税や住民税がかかる場合があります。
一定の要件を満たす自宅の売却では、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。ただし、自動的に適用される制度ではなく、要件の確認と確定申告が必要です。国税庁「マイホームを売ったときの特例」
税金については、税務署や税理士へ確認してください。
よくある質問
住宅ローン返済中でも査定できますか？
はい、査定できます。査定を受けただけで、売却やローンの一括返済が決まるわけではありません。
売却代金でローンを返すことはできますか？
はい。一般的には、決済日に買主から受け取った代金を使って住宅ローンを完済し、抵当権を抹消します。
ローン残高より査定価格が低いと売れませんか？
不足分を自己資金で補う、住み替えローンを利用する、金融機関の同意を得て任意売却するなどの方法があります。
家を売ることを金融機関へ伝える必要がありますか？
ローン完済や抵当権抹消の手続きが必要になるため、金融機関への連絡が必要です。オーバーローンの場合は、売却活動を始める前に相談しましょう。
まとめ
住宅ローンが残っていても家は売却できます。
重要なのは、住宅ローン残高、想定売却価格、売却費用の3つを正確に把握することです。
売却代金で完済できるなら通常売却
不足分を用意できるなら自己資金で補う
住み替えるなら住み替えローンを検討
返済が困難なら早めに任意売却を相談
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