安い土地には理由がある？

新築用の土地を買う前に確認したい10項目

「この土地、周辺よりかなり安いけど大丈夫？」

「500万円の土地を見つけたけど、本当にお得？」

「土地を買ってから追加費用がかかることはある？」

「平屋を建てる土地は何を確認すればいい？」

可児市・多治見市・御嵩町周辺で土地を探していると、

「この広さでこの価格なら安い！」

と思う土地に出会うことがあります。

もちろん、本当に条件の良い土地もあります。

しかし土地は、

表示されている販売価格だけでは、本当に安いかどうか分かりません。

例えば500万円で購入した土地に、

造成。

上下水道。

擁壁。

地盤改良。

解体。

などの費用が必要になれば、結果的に700万円、800万円以上になる可能性もあります。

土地探しで重要なのは、

「土地価格」ではなく「その土地に家を建てて住める状態までの総額」。

今回は、新築用の土地を購入する前に確認してほしい10項目を解説します。

① 建ぺい率・容積率

まず確認したいのが、

建ぺい率と容積率

です。

建ぺい率は、簡単にいうと、

土地に対してどのくらいの建築面積の建物を建てられるか

という制限です。

容積率は、

土地に対してどのくらいの延床面積の建物を建てられるか

という基準です。

例えば、

土地50坪。

建ぺい率60％。

なら、単純計算では建築面積30坪が一つの上限になります。

特に平屋は1階部分がそのまま広がるため、建ぺい率は重要です。

② 土地の形

土地情報では、

「60坪」

という数字に目が行きます。

でも同じ60坪でも、

きれいな長方形。

細長い土地。

三角形に近い土地。

旗竿地。

高低差のある土地。

では、家の建てやすさが違います。

特に平屋では建物が横方向に広がるため、

土地の面積だけでなく形状

を見ることが重要です。

③ 土地の「間口」

次に確認したいのが、

間口

です。

間口とは、道路に接している土地の幅のことです。

土地が広くても間口が狭い場合、

建物の配置。

駐車場。

玄関へのアプローチ。

などに制約が出る可能性があります。

例えば、

「車を3台横並びにしたい」

という場合、土地面積だけではなく横幅も重要になります。

④ 道路にきちんと接しているか

家を建てる土地では、

接道条件

も非常に重要です。

土地が道路に接しているように見えても、その道路の種類や幅員などによって建築条件が変わることがあります。

不動産情報を見ると、

「公道」

「私道」

「位置指定道路」

「2項道路」

などの表記を見ることがあります。

道路は専門的な部分も多いため、

土地を契約する前に建築会社や不動産会社へ確認する

ことをおすすめします。

⑤ セットバックは必要？

前面道路の条件によっては、

セットバック

が必要になる場合があります。

セットバックとは、建築時に道路境界から土地の一部を後退させることです。

例えば50坪の土地を購入しても、セットバック部分には建物を建てられないなど、実際に利用できる面積へ影響する場合があります。

そのため、

登記上の土地面積＝すべて自由に使える面積

とは限りません。

⑥ 上水道は引き込まれている？

土地を買えば、すぐ水道が使えるとは限りません。

確認したいのは、

敷地内まで水道管が引き込まれているか

です。

前面道路に水道本管があっても、敷地内への引込みがなければ新たな工事が必要になる場合があります。

また、

水道加入金。

メーター。

道路掘削。

引込み工事。

などの費用が発生するケースもあります。

「水道あり」という表示だけで判断せず、

どこまで工事済みなのか

を確認してください。

⑦ 下水道・浄化槽はどうなっている？

排水についても確認が必要です。

地域によって、

公共下水道。

浄化槽。

その他の排水方法。

など条件が異なります。

公共下水道が利用できても、

敷地内まで引込み済みなのか。

受益者負担金などが必要なのか。

を確認する必要があります。

浄化槽の場合には、設置場所や工事費、維持管理についても考えます。

⑧ 造成工事はいくら必要？

安い土地で特に注意したいのが、

造成費用です。

例えば、

道路より土地が高い。

道路より土地が低い。

傾斜がある。

古い擁壁がある。

土を入れる必要がある。

土を出す必要がある。

という土地では、造成工事が必要になる可能性があります。

造成費は土地によって大きく違います。

だからこそ、

土地価格だけを見て「安い」と判断しないこと

が重要です。

⑨ 地盤は大丈夫？

家を建てるうえで重要なのが、

地盤

です。

建築前には地盤調査を行い、結果によっては地盤改良工事が必要になる場合があります。

ただし土地購入前の段階では、実際の建物位置で地盤調査を行っていないケースもあります。

そのため、

地盤改良費が発生する可能性も資金計画に入れておく

ことが大切です。

「土地が安かったので予算いっぱいまで建物を大きくした」

という計画では、想定外の工事が発生したときに予算オーバーする可能性があります。

⑩ ハザードマップ・周辺環境

土地そのものだけではなく、

周辺環境

も確認しましょう。

例えば、

洪水。

土砂災害。

道路。

河川。

周辺の高低差。

などです。

ハザードマップなどの公的情報も確認しながら検討することが重要です。

また、できれば土地は、

朝。

昼。

夜。

平日。

休日。

など、時間を変えて見てみることをおすすめします。

昼間は静かでも朝夕は交通量が多い。

休日は周辺施設が混雑する。

ということもあります。

500万円の土地と700万円の土地

例えば2つの土地があったとします。

A土地

土地価格　500万円

B土地

土地価格　700万円

価格だけなら、

A土地の方が200万円安い。

当然A土地がお得に見えます。

しかし、詳しく調べたらどうでしょうか？

A土地には追加工事が必要だった

例えば、

土地　500万円

造成工事　150万円

水道引込み　70万円

擁壁工事　100万円

その他工事　50万円

合計すると、

870万円

になります。

一方B土地が、

土地　700万円

追加工事　50万円

なら、

750万円

です。

結果的には、

700万円の土地の方が総額は安かった

ということもあり得ます。

「坪単価が安い土地」にも注意

土地を見ると、

「坪10万円」

「坪15万円」

など坪単価で比較したくなります。

でも、

土地の坪単価だけでは家づくりの総額は分かりません。

例えば、

坪単価10万円×70坪＝700万円

坪単価14万円×50坪＝700万円

なら土地価格は同じです。

しかし70坪の土地では、

外構。

草刈り。

固定資産税。

将来の管理。

などにも影響します。

必要以上に大きな土地が本当に必要なのかも考えてみましょう。

「土地が安いから大きな土地」は正解？

地方では、

「価格が安いから70坪、80坪でもいい」

と思うことがあります。

でも、

その庭を使うでしょうか？

家庭菜園をする。

子どもと遊ぶ。

犬と遊ぶ。

ガレージをつくる。

という目的があるなら意味があります。

一方、

何となく広い方がいい。

という理由だけなら、将来、

草刈りをするための土地

になってしまうかもしれません。

50代・60代なら土地の管理も考える

これから夫婦2人で暮らす平屋を建てるなら、

10年後。

20年後。

まで考えてみてください。

大きな庭。

長いアプローチ。

広い駐車場。

若いうちは管理できても、将来負担になる可能性があります。

家だけではなく、

土地も「ちょうどいい大きさ」にする。

これがコンパクトな平屋では重要です。

平屋の土地は「広さ」より配置を見る

例えば、

20坪の平屋。

駐車場2台。

小さな庭。

という希望なら、土地の面積だけではなく、

実際に配置してみること

が重要です。

土地資料だけを見て、

「55坪あるから大丈夫」

と判断するのではなく、

建物。

駐車場。

玄関。

庭。

隣地。

道路。

まで図面上で確認します。

太陽光を考えるなら周辺の建物も見る

クロネコハウスでは、

太陽光発電＋オール電化

を取り入れた住まいをご提案しています。

太陽光を考える場合、

南側に高い建物がある。

大きな樹木がある。

将来建物が建つ可能性がある。

なども確認したいポイントです。

土地と建物。

建物と屋根。

屋根と太陽光。

すべてつながっています。

土地を買う前に「建物を置いてみる」

土地購入で失敗を減らすためにおすすめしたいのが、

購入前に簡単な配置計画をつくること。

例えば、

20坪の2LDK平屋。

駐車場3台。

太陽光。

小さな庭。

という希望なら、

候補地にそれらが本当に入るのか確認します。

さらに、

造成。

上下水道。

外構。

などの概算も考えます。

そこで初めて、

その土地の本当の価格

が見えてきます。

土地探しは「予算」から始める

土地探しというと、

まず不動産サイトを見る方が多いと思います。

でも、その前に考えてほしいのが、

家づくり全体の予算です。

例えば総予算3,000万円なら、

土地。

建物。

造成。

外構。

諸費用。

をすべて3,000万円の中で考えます。

土地に1,200万円使えば、建物などに使える予算はその分少なくなります。

「いい土地」ではなく「自分たちに合う土地」

駅が近い。

南向き。

広い。

角地。

整形地。

もちろん魅力的です。

でも、その条件が増えるほど土地価格が高くなることもあります。

大切なのは、

100点の土地を探すことではありません。

自分たちの家が建つ。

生活しやすい。

予算に収まる。

必要な駐車場がある。

そして住宅ローンで無理をしない。

そんな、

自分たちに合った土地

を見つけることです。

よくある質問

Q. 安い土地は買わない方がいいですか？

いいえ。

安い土地が悪いわけではありません。

重要なのは「なぜ安いのか」を確認することです。

造成や上下水道などの追加費用を含めても予算に合うなら、良い選択肢になる場合があります。

Q. 土地を買う前に地盤改良費は分かりますか？

正確な判断には地盤調査が必要になります。

購入前に確定できないケースもあるため、資金計画では一定の予備費を考えておくことが重要です。

Q. 2項道路とは何ですか？

建築基準法上の道路として扱われる道路の一つで、条件によってセットバックが必要になることがあります。

土地ごとに条件が異なるため、購入前に専門家へ確認することをおすすめします。

Q. 水道が前面道路にあれば安心ですか？

敷地内まで引き込まれているとは限りません。

本管の位置、引込み状況、口径、必要な工事などを確認する必要があります。

Q. 土地を先に契約しても大丈夫ですか？

契約前に希望する建物が建築可能か、追加工事がどの程度必要かを確認することをおすすめします。

特に平屋を希望する場合は、建物配置まで確認すると安心です。

土地の価格ではなく「家が完成するまでの価格」を見る

500万円の土地。

700万円の土地。

900万円の土地。

数字だけを見ると、一番安い土地を選びたくなります。

でも家づくりで本当に知りたいのは、

その土地に希望する家を建てたら、全部でいくらになるのか？

ではないでしょうか。

土地。

建物。

造成。

上下水道。

外構。

諸費用。

そこまで合わせて比較する。

これが土地探しで失敗を減らすポイントです。

可児市・多治見市・御嵩町で土地を探している方へ

「安い土地を見つけたけど買っていいか分からない」

「この土地に平屋が建つか見てほしい」

「造成費がどれくらい必要か知りたい」

「20坪の平屋＋駐車場3台を希望している」

「土地と建物を合わせた総額を知りたい」

「土地から一緒に探してほしい」

そんな方は、クロネコハウスへご相談ください。

土地を買うことが目的ではありません。

その土地に家を建て、

住宅ローンを払いながら、

家族が無理なく暮らしていくことが目的です。

だからこそ、

土地だけを見ない。
建物だけを見ない。
土地＋建物＋工事＋その後の暮らしまで考える。

安く見える土地より、

「最終的に無理なく家を建てられる土地」を選ぶ。

クロネコハウスは、可児市・多治見市・御嵩町周辺で、土地探しから平屋・コンパクト住宅の家づくりまで一緒にご相談いただけます。

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